Bauträger
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Setzt ein Bauträger meine Wünsche beim Hausbau um?

Wie ein Bauträger Ihnen zur Traumimmobilie verhilft – mit Checkliste

Das neue Eigenheim zu finanzieren ist die eine Sache – aber wer baut den zukünftigen Lebensmittelpunkt? Gerade in beliebten Großstädten wie Bremen ist der Bauträger die einfachste Möglichkeit, in die eigenen vier Wände zu kommen. Schon allein deswegen, weil in Bremen die meisten Baugrundstücke in der Hand von Bauträgern sind. Viele unserer Kunden befürchten dann, kein Mitspracherecht beim Hausbau zu haben oder verbinden Bauträger gar mit Fertighäusern. Das stimmt nicht und sollte Sie deshalb nicht von einer Zusammenarbeit mit einem Bauträger abhalten, sagt Stefan Nökel, Immobilienexperte der Sparkasse Bremen. Deswegen schreibt er hier, was Sie über die Zusammenarbeit mit Bauträgern wissen müssen. Sie wissen nicht, was ein Bauträger macht? Dann bekommen Sie am Anfang des Artikels einen kleinen Überblick.

Ein Haus vom Bauträger: schlüsselfertig und bequem

Der Bauträger übernimmt fast alle Aufgaben, die ansonsten der Bauherr übernehmen müsste. Denn wenn Sie einen Bauträger beauftragen, ist dieser auch ganz offiziell der Bauherr. Von allen Bau-Alternativen (Architekt, Generalunternehmer, Fertighaus) bietet der Bauträger das umfangreichste und für Sie „bequemste“ Paket.

  • … das Grundstück bereitstellt;
  • … sich um die Baugenehmigung kümmert;
  • … das Haus in Absprache mit Ihnen plant;
  • … die Prozesse plant und den genauen Ablauf der Bauphase terminiert;
  • … alle Gewerke der Baustelle an der Hand hat, die das Eigenheim bauen: Dachdecker, Elektriker, Maurer und so weiter
  • … sich um Auftragsvergabe, Handwerkerrechnungen und das Baustellenmanagement kümmert.
  • … die finanzielle Verantwortung trägt und als alleiniger Ansprechpartner zur Verfügung steht, wenn es Baumängel gibt;
  • … für den Bau haftet;
  • … alle baurechtlichen Bestimmungen im Blick hat.

Wie die Zusammenarbeit mit einem Bauträger grundsätzlich abläuft und mit welchen Bremer Bauträgern die Sparkasse Bremen kooperiert, lesen Sie hier.

Ein Bauträger bedeutet auch Gestaltungsspielraum und kein „Haus von der Stange“

Ein häufiges Vorurteil gegenüber Bauträgern ist: Bauträger bedeutet Fertighaus. Das ist weit von der Praxis entfernt. Es stimmt, dass die Außenwände des Hauses bei Bauträgern meistens fix sind. Das Haus hat also eine feste Grundfläche. Das hängt auch damit zusammen, dass der Bauträger das Grundstück mitliefert, auf dem das Haus steht. Und für diese Grundstücke sind bestimmte Baugrößen meist vorgegeben.

Bauträger sind aber flexibel, was die Raum- und Flächenaufteilung angeht. Denn sie beschäftigen selbst Planer, die mit Ihnen gemeinsam das Haus entwerfen.

Daran sollen und dürfen Sie sich genau so viel beteiligen, wie Sie möchten. Es stimmt, mit einem Bauträger können Sie selten vollkommen abgefahrene Architektur umsetzen. Das würde einerseits die Aufwände zu sehr erweitern und erfordert andererseits weitere, hochspezialisierte Gewerke, die nicht jeder Bauträger an der Hand hat. Sie können aber mit dem Bauträger über fast alles reden.

Tipp zur Auswahl des Bauträgers: Recherchieren Sie, wie lange es einen Bauträger schon gibt. In der aktuellen Niedrigzinsphase entstehen viele neue Bauträger. Grundsätzlich haben Sie bei alteingesessenen Bauträgern meist ein höhere Sicherheit und weniger Insolvenz-Gefahr. Wir empfehlen jedem zukünftigen Eigenheimbesitzer, bestehende Häuser von mehreren Bauträgern zu vergleichen. Wenn Sie mutig sind, klingeln Sie bei Besitzern bestehender Bauträger-Immobilien und fragen freundlich, ob Sie entweder den Innenraum mal sehen können oder die Auftraggeber zufrieden waren.

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Einen Überblick über Immobilienkosten geben wir mit unseren Rechnern rund um Ihre Immobilie. Der Budgetrechner zeigt, was Sie sich leisten können, der Konditionsrechner kalkuliert Zahlen zum Darlehen, der Nebenkostenrechner ermittelt Kosten für Notar sowie Grundbuchamt und der Miet-/Kaufrechner vergleicht diese beiden Wohnformen.

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Wie der Bauträger Ihr Eigenheim im Detail ausstattet, liegt bei Ihnen

Bodenbeläge, Fliesen, Teppich, Bad und Küche sind die Klassiker für eine Individualisierung. Meist gibt der Bauträger eine Bemusterung, sozusagen eine Standard-Ausstattung, die Sie dann anpassen können. Wohin möchten Sie mit den Steckdosen und wie sollen die aussehen? Wie soll die Treppe beschaffen sein, soll sie aus Holz, Stahl oder Beton sein? Das steht Ihnen auch bei einem Bauträger vollkommen frei.

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Auch die Raumaufteilung im Objekt können Sie anpassen

Einige Bauträger in Bremen arbeiten mit sehr günstigen Komplettpaketen – die leben dann davon, dass die Käufer fast nichts am Grundriss verändern. Das bedeutet aber auch, dass diese Bauträger beinahe jedem Auftraggeber Wohneigentum ermöglichen, der eine Baufinanzierung stemmen möchte. Abseits von diesen wirklich günstigen Bauträgern können Sie mit anderen über eine offene Küche oder ein größeres Arbeitszimmer fast immer sprechen.

Auch Erker und Gauben sind Verhandlungssache – wenn der Bebauungsplan es erlaubt.

Unser Tipp: Im Internet gibt es verschiedene kostenlose Tools, um Grundrisse zu zeichnen. Die sind einfach zu bedienen und oft sogar ohne Anmeldung nutzbar. Nehmen Sie also den Standard-Grundriss des Bauträgers, übertragen Sie ihn so gut es geht in das Tool und probieren Sie einfach einmal ein wenig herum. Dann bekommen Sie ein Gefühl dafür, wie Sie die Räume aufteilen.

Checkliste: Das gehört mindestens in einen Bauträgervertrag

  • Der Kaufpreis und wann er fällig ist
  • Der Fertigstellungstermin
  • Eine Kopie des Bauantrags oder eine Bestätigung, dass das Grundstück bebaut werden darf
  • Ein Verweis auf die Baubeschreibung. Achtung: Prüfen Sie gründlich in der Baubeschreibung, was zu den Leistungen des Bauträgers gehört. Gerade bei den Außenanlagen gibt es oft Missverständnisse.
  • Ein Hinweis zur Gewährleistung
  • Eine Regelung zum Eigentumsübergang
  • Protokolle von Besprechungen, Zusatzwünsche und Individualisierungen von Ihnen als Auftraggeber und Abweichungen von der Baubeschreibung

Wie sehr muss ich in die Baumaßnahmen involviert sein, wenn ich mit einem Bauträger zusammenarbeite?

Für die fachliche Kontrolle könnten Sie zusätzlich einen Architekten engagieren – auch wenn Sie mit einem Bauträger zusammenarbeiten. Dann übernimmt der Architekt eine andere Rolle im Bauprojekt. Die klassische Entwurfs- und Ausführungsplanung sowie Bauleitung übernimmt zwar der Bauträger. „Ihr“ Architekt ist dann Ihre zusätzliche, unabhängige Kontrollinstanz – ansonsten würde nur der Bauträger die Qualität seiner eigenen Bautätigkeit überwachen. Betrachten Sie den Architekt in diesem Falle als Ihren unabhängigen, kritischen Vertreter auf der Baustelle, vor allem, wenn Sie weder Zeit noch Muße haben, detailliert selbst die Baustelle zu kontrollieren – einmal am Wochenende reicht nämlich nicht. Sie können dafür auch einen Architekten beauftragen. Der ist dann Ihr Stellvertreter und Botschafter auf der Baustelle. Dadurch fallen aber zusätzliche, nicht zu unterschätzende Kosten an.

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Sie bekommen vom Bauträger eine Gewährleistung – und haben selbst ein Pfand

Nach Abschluss der Baumaßnahmen übernehmen Sie das Haus mit einer Endabnahme. Wenn Ihnen hier Mängel auffallen, sollten Sie das sofort ansprechen. Einen Bauträger bezahlen Sie in bis zu sieben Raten während des Bauprozesses. Die letzte Rate ist sozusagen Ihr „Pfand“ – die müssen Sie erst zahlen, wenn der Bau zu Ihrer Zufriedenheit abgeschlossen ist.

Zusätzlich haben Sie auf einen Neubau vom Bauträger 5 Jahre Gewährleistung.

Wenn Sie also Baumängel bei der Endabnahme oder innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Neubau feststellen, dokumentieren Sie diese sorgfältig und melden Sie sich beim Bauträger. Wenn Sie mit einem Bauträger zusammenarbeiten, schützt Sie übrigens die Makler- und Bauträgerverordnung (kurz: MaBV).

Viele übernehmen sich ohne Bauträger und unterschätzen den Aufwand

Die meisten Kunden, denen wir bei der Sparkasse eine Baufinanzierung vermitteln, haben weder die Zeit, für eine Handvoll Gewerke die richtigen Ausschreibungen zu konzipieren, noch eine Baustelle zu beaufsichtigen und sich in das Baurecht einzulesen. Denn wer ein Haus baut, hat in der Regel einen Job, der einen großen Teil der Woche in Anspruch nimmt. Nebenbei eine Baustelle zu „managen“ und zu kontrollieren, mit Handwerkern zu verhandeln und Behördengänge zu tätigen – das ist äußerst anstrengend. Zumal der Bauträger einen Termin zusichert, an dem Sie einziehen können – diese Sicherheit haben Sie ohne Bauträger nicht.

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Viele Kunden übernehmen sich und denken: Ich bekomme das schon geregelt. Aber dahinter verbirgt sich ein Risiko, von dem wir den meisten abraten.

Fazit: Bauträger sind die beste Lösung für private Hausbauer

Wir raten unseren Kunden in Bremen immer dazu, mit einem Bauträger zu arbeiten. Die gestalterische Freiheit ist viel größer, als die meisten denken. Es spricht für Privatpersonen nichts gegen einen Bauträger, außer Sie wünschen sich sehr extravagante Architektur. Aus Kostengründen auf einen Bauträger zu verzichten, kann außerdem auch danebengehen, wenn Sie sich in der Planung und Koordination verzetteln.

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Dieser Beitrag ist Teil unseres Themenspecials „Mein Zuhause“. Sind Sie interessiert an mehr Artikeln dieser Art? Schauen Sie sich unsere Sammlung von Beiträgen rund ums Thema an.

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