Checkliste Hauskauf: Wie finde ich mein Traumhaus oder meine Traumwohnung?

Die ersten Schritte: Wo beginnt der Weg zum Hauskauf?

Die kurze Antwort: Machen Sie einen Kassensturz und überlegen Sie, wie viel Sie monatlich für ein Haus ausgeben können. Das ist Ihre erste Orientierung.

Die ausführliche Antwort: Aufgrund der aktuellen Marktlage sollten Sie mit genügend Vorlauf nach einem Haus suchen. Denn bis Sie die passende Immobilie finden, kann es durchaus einige Monate dauern. Am Anfang sollte eine genaue Analyse Ihrer finanziellen Situation stehen. Dafür listen Sie Ihre regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben sowie Ihr verfügbares Vermögen auf. Überlegen Sie: Wie viel können und wollen Sie monatlich für Ihr Traumhaus ausgeben? Und wie viel Eigenkapital haben Sie als Grundlage? Davon hängt ab, wie hoch der Hauspreis sein kann, den Sie sich leisten können.

Erst wenn Sie Ihren genauen finanziellen Spielraum kennen, machen Sie sich auf die Suche nach einer Immobilie. Oft erleben wir, dass unsere Kunden anfangs die Kosten für das eigene Haus nicht realistisch einschätzen oder einige Ausgaben vergessen, die sich nicht auf das Haus beziehen, aber ebenfalls einkalkuliert werden müssen: Was geben Sie jährlich für Ihre Hobbys aus? Was kostet die persönliche Lebensgestaltung? Haben Sie an Ihre Unterhaltsverpflichtungen gedacht? Dann ist die Enttäuschung groß, wenn Sie sich in eine Immobilie verliebt haben – sie sich diese dann aber doch nicht leisten können. Viele Haussuchende wissen gar nicht, welche Kosten bei einem Wohnungs- oder Hauskauf auf sie zukommen. Das ist nicht verwunderlich, denn eine Immobilie kauft man nicht alle Tage. Eine ausführliche Immobilienberatung durch unsere Experten ist daher eine gute Grundlage.

Das eigene Haus ist immer nur ein Teil unseres Lebens – wenn auch ein besonders wichtiger. Die anderen Lebensbereiche sollten Sie unbedingt mit realistischen Kosten einplanen.

Auch Fabian Nolte startet in der ersten Episode unserer Videoreihe in die Immobilien-Welt:

Weitere Informationen zu Kaufnebenkosten finden Sie in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.

Der Erstkontakt mit harten Zahlen: Wann nehme ich am besten Kontakt zur Bank auf?

Die kurze Antwort: Sobald Sie den Entschluss gefasst haben, in den nächsten ein, zwei Jahren ein Haus zu kaufen, sollten Sie Kontakt mit Ihrer Bank aufnehmen.

Die ausführliche Antwort: Eine optimale Immobilienfinanzierung ist die Basis für den Wohnungs- oder Hauskauf. Aus unserer jahrzehntelangen Erfahrung wissen wir: Die Vorbereitung für eine Immobilienfinanzierung braucht Zeit. Viele Fragen können wir als Sparkasse gemeinsam mit Ihnen klären: Wie viel Eigenkapital habe ich? Wie hoch kann meine monatliche Belastung sein? Über welchen Zeitraum soll die Finanzierung laufen?

Weil eine Immobilienfinanzierung fast immer über mehrere Jahrzehnte geht, ist ein vertrauensvolles Verhältnis zwischen Ihnen und Ihrer Bank wichtig. Ein erstes Gespräch als Vorbereitung für den tatsächlichen Hauskauf hilft dabei, sich gegenseitig kennenzulernen. Alle Fragen können wir dann in Ruhe gemeinsam besprechen. Für die eigene Orientierung ist es sinnvoll, viele Fragen zu klären, bevor Sie sich auf die Suche nach einem Objekt machen. Doch ein früher Bankkontakt hat noch einen weiteren Vorteil:

Haben Sie eine Finanzierungsbestätigung, können Sie sofort handeln, wenn Sie eine Immobilie ins Auge fassen – und sind meist schneller als andere Interessierte.

Auch Fabian Nolte geht in den Erstkontakt mit einer Bankberaterin – und sprich über die Finanzierung.

Zu Hause ist, wo das Herz ist: Wonach suche ich eigentlich?

Die kurze Antwort: Ob Sie einen Altbau oder Neubau mit oder ohne Garten suchen und in welchem Stadtteil – das merken Sie, wenn Sie überlegen, wo Sie sich in der Vergangenheit wohl und zu Hause gefühlt haben.

Die ausführliche Antwort:

Jeder hat eigene Vorlieben: Für manche Menschen ist ein altes Haus mit klassischen Stilelementen das Nonplusultra, dafür nehmen sie schiefe Wände und Böden und einen höheren Renovierungsaufwand in Kauf. Andere wünschen sich eine Raumaufteilung nach individuellen Wünschen, die sie am besten in einem Neubau umsetzen können. Manche Haussuchenden schrecken vor einem Kauf nicht zurück, auch wenn sie Renovierungen oder etwa den Austausch der Heizung in der Zukunft einplanen müssen. Andere möchten, dass ihr Haus technisch auf dem neuesten Stand ist.

Wo fühlen Sie sich besonders wohl?

Mögen Sie den kuscheligen Charakter von Reihenhäusern über mehrere Etagen, mit der Nähe zu den Nachbarn und einem pflegeleichten Grundstück? Oder lieben Sie Gartenarbeit und möchten unbedingt ein freistehendes Haus mit einem großen Garten? Vielleicht sogar ein kleines Bauernhaus im Umland? Das Gegenteil trifft eher zu? Auf einen Garten können Sie ganz gut verzichten und eine Eigentumswohnung passt eigentlich besser dazu, dass sie auch gerne mal länger verreisen? Bei Wohneigentum gibt es kein Richtig oder Falsch. Versuchen Sie einfach in sich hineinzuhören. Wo haben Sie sich immer besonders heimisch gefühlt? Und wo fanden Sie den Stil zwar schön, merkten aber gleich, dass es nichts für Sie ist? Jeder hat unterschiedliche Vorstellungen von seinem Traumhaus.

In welchem Stadtteil möchten Sie wohnen?

Überlegen Sie auch, in welchem Stadtteil Sie gerne wohnen möchten. Wenn Sie bestimmte Vorlieben haben, was Stadtteile angeht, brauchen Sie sich Immobilien in anderen Stadtteilen gar nicht anzusehen. Das klingt logisch? Aber es ist gut, wenn Sie sich das vorher einmal klarmachen.

In Neubaugebieten entsteht oft eine enge Nachbarschaft

Während in Bestandsimmobilien häufig ältere Menschen leben, die dort schon lange wohnen, sind es in einem Neubaugebiet meist junge Familien. In einem Neubaugebiet hilft es deswegen, wenn Sie offen für eine neue Community sind.

In Neubaugebieten entsteht oft eine kleine Mini-Kultur, weil Paare in einer ähnlichen Lebensphase sind.

Meist sind die Nachbarn Familien, die sich in einer ähnlichen Lebensphase befinden. Da macht man mal ein Straßenfest oder organisiert spontan einen Weihnachtsumtrunk. In Neubaugebieten bekommen Anwohner sehr viel mehr voneinander mit. Anders als bei Gebrauchtimmobilien sind die Gärten erst in der Entwicklungsphase und es dauert erst einmal einige Jahre, bis alles eingewachsen ist und die Pflanzen Sichtschutz schenken. Der Vorteil: Sie können ungezwungen über den Gartenzaun plaudern und haben viele ähnliche Themen und Anknüpfungspunkte. Da fällt das Einleben meistens leichter.

Nadel im Heuhaufen, Traumobjekt im Stadtdschungel: Wie finde ich überhaupt Immobilien?

Die kurze Antwort: Melden Sie sich in allen Portalen und für alle Wartelisten an. Und halten Sie alle Papiere immer aktuell bereit.

Die ausführliche Antwort:

Wenn Sie ernsthaft nach einer Immobilie suchen, heißt es Augen und Ohren offen halten. Melden Sie sich bei allen seriösen Maklern und Portalen an, bei denen Sie auch wirklich kaufen würden.

Sagen Sie im Bekanntenkreis, dass Sie ein Haus suchen. Inserieren Sie am schwarzen Brett. Seien Sie kreativ!

Wenn Sie wissen, welcher Haustyp im Vordergrund steht und was Ihnen gefällt, können Sie bei Bekannten gucken, was Ihnen entgegenkommt oder bei einem Sonntagsspaziergang einfach mal ausgedehnt schlendern und gucken. Welcher Häusertyp sagt mir zu? Das sind die ersten Schritte, um ein Gefühl dafür zu bekommen, was infrage kommt. Das Zauberwort, den einen Tipp, mit dem man schneller an sein Traumhaus kommt, den habe ich nicht. Es gibt viele verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu finden.

Überlegen Sie, ob Sie sich eine Bestandsimmobilie vorstellen können. Oder möchten Sie es lieber schick, neu und ganz nach eigenen Wünschen?

Falls Sie neu bauen möchten, besuchen Sie einen Musterhauspark.

Ansprechpartner, Fachkraft, Vertrauensperson: Worauf sollte ich bei der Maklerin achten?

Die kurze Antwort: Achten Sie auf Kleinigkeiten und darauf, ob der Makler vertrauenswürdig und kompetent auftritt.

Die ausführliche Antwort:

Die Berufsbezeichnung „Makler“ ist keine geschützte Bezeichnung. Prüfen Sie mit unserer Checkliste, ob die Maklerin die wichtigsten Anforderungen erfüllt:

Die Checkliste für Immobilienmakler

Fabian Nolte spricht in unserer Videoserie mit einer Maklerin über ihren Berufsalltag:

Die Qual der fehlenden Auswahl: Was tue ich, wenn mir nichts am Markt gefällt?

Die kurze Antwort: Wenn Ihnen nichts gefällt, bauen Sie selbst nach eigenen Plänen.

Die ausführliche Antwort:

Sie haben eine ganz genaue Vorstellung davon, wie die Raumaufteilung in Ihrem Haus sein sollte? Die Treppe sehen Sie vor Ihrem geistigen Auge und auch bei Fenstern und Türen würden Sie gern ein Wörtchen mitreden? Wohnungs- oder Hauskäufer, die sich mit einer Gebrauchtimmobilie einfach nicht anfreunden können, sind oft besser damit beraten, wenn sie selbst ein Haus bauen. So können sie ihre Ideen millimetergenau umsetzen.

Wer selbst viele Ideen hat, planerisch veranlagt ist und ungern Kompromisse eingeht, hat an einem Neubau viel Freude.

Gerade in Bremen ist dabei eine Zusammenarbeit mit einem Bauträger sinnvoll.

Fabian Nolte spricht in unserer Videoserie mit einem erfahrenen Bauunternehmer:

Wert, Nachfrage, Preis: Was darf mein Traumhaus kosten?

Die kurze Antwort: Preise auf dem Immobilienmarkt wirken manchmal wenig nachvollziehbar. Oft ist nur der äußere, optische Zustand einer Immobilie der Grund, den Preis als deutlich zu teuer einzuschätzen. Ein Objekt, das für die eine Käuferin überteuert wirkt, ist für den anderen genau richtig. Über Geschmack lässt sich bekanntlich streiten.

Die ausführliche Antwort:

Immer wieder fragen uns Kunden in Beratungsgesprächen, ob wir einen fairen Wert für eine Immobilie ermitteln können. Dann ist es wichtig zu bedenken:

Eine Immobilie hat einen Wert und einen Preis.

Der Wert ist das, was Sachverständige im Vorhinein aufgrund von Lage, Baujahr und Ausstattung zu ermitteln versuchen. Der Preis ist das, was Sie für das Objekt am Ende tatsächlich zahlen. Der Preis kann vom Wert nach oben oder unten abweichen – aktuell weichen die Preise auf dem Immobilienmarkt oft vom Wert nach oben ab.

Um eine erste Einschätzung zu bekommen, kann ein Bewertungstool für Immobilien weiterhelfen. Dafür geben Sie einige wichtige Eckdaten ein: Ausstattung, Abstellraum, Balkon, Baujahr, Quadratmeter, Grundstücksgröße, PKW-Stellplatz oder Garage. Die Auswertung erhalten Sie dann per E-Mail.

Was kann ich trotzdem schon tun, wenn ich aktuell kein Haus finde?

Vielleicht ändern Sie Ihre Strategie und suchen nach etwas anderem. Nach einem kleineren Haus oder einem Haus in einer anderen Lage. Auf jeden Fall ist es keine vertane Zeit: Sie können, während Sie noch suchen, schon sparen und sich damit auf den Kauf vorbereiten.

Es gibt allerdings auch viele Häuser, die technisch in Ordnung sind und Sie einfach nur äußerlich nicht besonders ansprechen. Dann ist ein bisschen Fantasie gefragt. Wenn Sie sich nicht so recht vorstellen können, was Sie aus dem Haus machen können, nehmen Sie eine Fachkraft mit oder vielleicht einen Bekannten oder Freund. Die macht Vorschläge, wie Sie das Haus nach Ihren Wünschen modernisieren können. Und dann kann sich auch die unscheinbare Bestandsimmobilie als echtes Kleinod herausstellen.

Damit Sie nicht mit gewichtiger Miene gegen die Wand klopfen müssen: Die Checkliste Hausbesichtigung

Die kurze Antwort: Achten Sie einfach auf alles in und um die Immobilie. Stellen Sie viele Fragen und nehmen Sie die Checkliste für die Hausbesichtigung unbedingt mit.

Die ausführliche Antwort:

Nehmen Sie sich Zeit, alle für Sie wichtigen Merkmale der Immobilie genau zu checken. Am besten Sie drucken sich diese Checkliste (Download als PDF) für die Hausbesichtigung aus und haken die Fragen nach und nach ab, wenn Sie die Maklerin oder Eigentümer gefragt haben.

Nehmen Sie ein handwerklich versiertes Familienmitglied, einen Freund oder eine Bekannte zur Hausbesichtigung mit. Ein zusätzliches Augenpaar sieht mehr, und wenn sich Ihr Vater oder die Schwiegermutter mit Holz, Elektronik oder Mauerwerk auskennt, lassen Sie sich auf jeden Fall begleiten.

Wenn Ihnen das Haus gut gefällt, es aber noch andere Interessierte gibt, sprechen Sie den Eigentümer oder die Maklerin direkt an. Erläutern Sie, dass Sie Ihre Hausaufgaben, also die Baufinanzierung, schon gemacht haben, aber gern noch einmal in Ruhe gucken würden. Melden Sie sich nach dem Termin auf jeden Fall verbindlich zurück und vereinbaren Sie einen zweiten Besichtigungstermin. Trotzdem sollten Sie jede Entscheidung gut überdenken. Denn:

Eine zu schnelle Entscheidung kann im Nachhinein sehr teuer werden.

Ein Sachverständiger kostet zwar, kann aber auch Kosten im Nachgang sparen. Auch gute Makler und die Bauunterlagen geben Auskunft über die verwendeten Baustoffe.

Was sagt das Baujahr über ein Haus aus?

Die kurze Antwort: Jedes Jahrzehnt hat bauliche Eigenarten, die Sie kennen sollten.

Die ausführliche Antwort:

Gebäude, die um das Jahr 1900 bis 1930 gebaut wurden, haben mit Sicherheit einen Keller mit einem völlig anderen Raumklima, als wir es heute bauen. Um das Jahr 1900 hat man im Keller keine Wäsche aufgehängt, sondern Kartoffeln gelagert. Einen solchen Keller kriegen Sie nicht knochentrocken, das ist einfach kein Wohnraum. Man kann deshalb nicht erwarten, in einem Keller von 1910 ein Büro einzurichten, Wäsche zu trocknen oder ein weiteres Schlafzimmer unterzuvermieten. Je nachdem, was Sie möchten, hat das aber alles seinen Charme.

Wenn man ein Haus aus den 50er- oder 60er-Jahren saniert, wird man Sachen finden, bei denen man denkt: „Wo kommen die denn her?“ Zum Bauen wurde nach dem Krieg einfach alles benutzt, was man gerade gefunden hat. Das war ja auch gut für damalige Zeiten und viele Häuser stehen immer noch, sie haben teilweise ein hervorragendes Raumklima.

Achtung, Bleirohre: In Gebäuden, die vor 1970 gebaut wurden, sind oft Bleirohre zum Einsatz gekommen. In der Regel ist dies schon saniert, aber im Einzelfall können diese Rohre noch immer liegen. Bleirohre sind extrem gesundheitsschädlich und müssen immer ersetzt werden.

Bei Gebäuden aus den 70er-Jahren sollten Sie dagegen auf Asbest achten. Bei Verkleidungen aus Platten sollten Sie ruhig nachfragen und im Zweifel auch eine Fachkraft mitnehmen. Denn teilweise wissen auch die vorherigen Bewohner selbst gar nicht genau, was verbaut ist, speziell, wenn sie das Haus geerbt haben.

Dies sind typische, zeitbedingte Mängel durch Baustoffe, die heute nicht mehr verwendet werden dürfen:

Achtung, Asbest: Der sehr haltbare, belastbare Baustoff hat den Nachteil, dass sich nur leicht gebundene Fasern aus dem Material lösen können und schwere Lungenkrankheiten verursachen, die eine Inkubationszeit von mehreren Jahrzehnten haben und zum Tode führen können. Die Sanierung und Entsorgung ist sehr kostenintensiv.

Wer weiß, dass er keine Umbauten oder Renovierungen wünscht, nimmt eher ein Haus, das ab den 2000er-Jahren gebaut wurde.

Diese Häuser sind meistens stabil und solide gebaut. Bei einem soliden Einfamilienhaus aus dem Jahr 2000 ist in der Regel technisch alles in Ordnung und in einem guten Pflegezustand.

Schwachstellen erkennen: Wer hilft mir bei der Beurteilung eines Hauses?

Die kurze Antwort: Sachverständige, Familienmitglieder, die mehr Erfahrung haben, handwerklich begabte Freunde. Im Zweifel also auch hier einen Experten zu Rate ziehen. Der bewahrt Sie vor noch größeren Kostenfallen.

Die ausführliche Antwort:

Manche Architekten habe sich auf Sanierungsbegleitung spezialisiert. Diese leisten dann ganz auf das Gebäude abgestimmte Energieberatung und Perspektivberatung. Dies kann dabei helfen, die Kosten für eine nötige oder angeratene Sanierung einer Gebrauchtimmobilie realistisch einzuschätzen. Gutachter oder Handwerksbüros als Sachverständige, deren Dienste Sie beim Wohnungs- oder Hauskauf nutzen, geben viel Zeit in die Ausarbeitung von Plänen, daher ist ihre Leistung meist nicht kostenlos – sie wird aber unter Umständen bei der späteren Auftragserteilung für die Sanierung oder Renovierung angerechnet.

Wie gehe ich mit Mängeln bei Bestandsimmobilien um?

Das hilft nur: sorgfältig dokumentieren und einkalkulieren! Fast nie sind Bestandsimmobilien in allen Details so, wie Haussuchende es sich wünschen. Umbauten, Renovierungen, Sanierungen oder Modernisierungen sind dann notwendig. Andererseits gibt es auch Mängel, die gravierender sind und vielleicht sogar den Kaufpreis drücken können. Oft sind Mängel allerdings nicht auf den ersten Blick sichtbar und nur eine Fachkraft entdeckt sie.

Seriöse Maklerinnen sprechen mit allen Parteien über Mängel, dies ist Teil ihrer Aufgabe und Verantwortung. Haussuchende sollten die Mängel kennen, um sie in ihre Kalkulation aufzunehmen. Alle Details, die zwischen beiden Parteien abgestimmt sind, können Sie auch im Notarvertrag festhalten.

Wenn Sie nicht aufgeklärt wurden, könnte es sich um arglistige Täuschung handeln

Bei der Besichtigung sollten Sie auf jeden Fall fragen: Gab es in den letzten Jahren Reparaturen, hat Íhnen etwas Probleme gemacht? Die verkaufende Partei muss Sie auf jeden Fall über ihnen bekannte Mängel aufklären.

Verschweigen Hausverkaufende diese Mängel arglistig, sind sie später haftbar.

Damit der Hausverkauf glatt geht, ist es auch sinnvoll, dass beide Seiten sich frühzeitig kennenlernen. Alles, was Ihnen verheimlicht wird, ist arglistige Täuschung. Aber wir können Sie beruhigen: In der Praxis kommt das so gut wie nie vor. Eine seriöse Maklerin wird außerdem dafür Sorge tragen, dass alle Einzelheiten des Kaufs sachgerecht dokumentiert sind. Ein guter Notar wiederum fragt proaktiv nach: Haben Sie über Thema X und Y gesprochen? Für die meisten Probleme und Mängel am ansonsten traumhaften Haus gibt eine Lösung. Arglistige Täuschung ist uns in den letzten Jahren so gut wie gar nicht begegnet.

Wenn den Vorbewohnern bekannt ist, dass der Keller bei Starkregen vollläuft, müssen sie dies den Kaufinteressierten sagen.

Üblicherweise kann man es am Geruch erkennen, oder es zeigen sich Flecken an der Wand. Mit Feuchtigkeitsmessgeräten können Sie das messen. Die Verkaufenden müssen Ihnen bekannte Schäden nennen. Das betrifft den Holzwurm im Dachstuhl und Wasserrohre aus Blei oder Rost. Der Eigentümer muss dafür aber keinen Sachverständigen hinzuziehen.

„Haus für Bastlerherzen“: Sind Sanierungsfälle ein Schnäppchen oder ein Fass ohne Boden?

Die kurze Antwort: Diese Angebote sind nur etwas für Haussuchende, die sich auskennen.

Die ausführliche Antwort:

Wir haben die Erfahrung gemacht, dass die meisten Haussuchende sich in diesem Fall überschätzen. Entweder in den eigenen Handwerksfähigkeiten oder in der zur Verfügung stehenden Zeit. Wann ein renovierungsbedürftiges Haus eine sinnvolle Investition ist und wann es zur Kostenfalle wird, hängt vom Zustand und Potenzial des Gebäudes ab. Und auch vom Geldbeutel und den Fähigkeiten des Käufers, Dinge selbst zu machen. Haussuchende, die stark renovierungsbedürftige Häuser suchen und sich an ein solches Projekt trauen, sollten trotzdem genau kalkulieren, was an Kosten zu erwarten ist. Informieren Sie sich schon vorher über die Kosten der Renovierungsmaßnahmen.

Jetzt haben Sie erste Antworten auf die wichtigsten Fragen. Fragen, die Sie vielleicht bisher haben zögern lassen. Wenn Sie jetzt starten und die ersten Schritte zum Traumhaus machen, unterstützen wir Sie gerne. Zum Beispiel mit einer Baufinanzierung.

Hier finden Sie unsere umfassende Checkliste für den Hauskauf als PDF.

Was haben Sie auf dem Weg zum Traumhaus schon erledigt?